Quanto ai balconi, secondo la giurisprudenza di legittimità, quale che sia la tipologia, questi costituiscono in ogni caso elementi strutturali dell’edificio condominiale non destinati all'uso o al servizio comune dello stabile, bensì soltanto a quello dei piani cui accedono.
Ad eccezione degli elementi eventualmente ricorrenti e caratterizzanti anche l’intero prospetto del caseggiato (beni comuni a carico dell’intera compagine condominiale), ciò che ne deriva è una generale pertinenza dei balconi delle sole unità nelle quali insistono.
Va tuttavia precisato che, in alcuni balconi (cc. dd. incassati), per la loro peculiare conformazione architettonica, i solai sono considerati di pertinenza di entrambi i proprietari dei piani attigui, i quali sono chiamati, ciascuno nella misura del 50%, a sostenere le spese della struttura dei solai, ciò in conformità alla ratio generale di carattere funzionale (ed invero in questa ipotesi i balconi costituirebbero contemporaneamente, piano di calpestio per l’immobile soprastante e copertura per il piano sottostante (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Secondo un orientamento giurisprudenziale ormai univoco, manutenzione e ricostruzione di solai dei balconi incassati, sono da assoggettare al medesimo regime previsto dal codice civile per le spese di manutenzione di solai e volte degli edifici condominiali (diversi dalle terrazze), prescritto all’art. 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti.
Tale principio vale anche nel caso in cui ad una terrazza sia sottoposto un unico locale, in quanto anche in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass. 15 luglio 2003 n. 11029).
Diversamente, la terrazza a livello di un edificio condominiale, cui sono sottoposti tutti gli altri piani dello stabile, è una superficie scoperta la quale costituisce al contempo, la sommità di alcune porzioni di piano e l’estensione di almeno un’altra porzione di piano, della quale costituisce parte integrante.
La giurisprudenza, equiparandola ai lastrici solari, ne disciplina le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione, richiamando l'art. 1126 e dunque ripartendole in ragione di un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo della terrazza e i restanti due terzi a carico dei condomini proprietari dei piani (o porzioni di piano) sottostanti, in quanto fruitori della stessa quale copertura dello stabile nel quale l’immobile di loro proprietà insiste.
Anche in questo caso il regime risponde al principio funzionale: a differenza dei balconi, i quali non svolgono alcuna funzione, se non quella di copertura del piano sottostante, nel caso di balconi ccc.dd. incassati, la terrazza a livello svolge in ogni caso una funzione di copertura di tutti i piani ad essa sottostanti.
Sempre in applicazione del medesimo principio, diversa è invece la sorte delle spese di manutenzione del cortile condominiale, ovvero del piano che funge da copertura di un locale di proprietà di un condomino.
In questo caso infatti la giurisprudenza ritiene debba applicarsi ancora una volta il regime di cui all’art. 1125 c.c.(ex multis, Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).
Responsabilità civile del Condominio per i danni cagionati da cose in custodia
Tale ripartizione, tra pertinenza condominiale e pertinenza privata, trova il suo preciso corrispondente anche in materia di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia. A tal riguardo la Corte di Cassazione, con una recente pronuncia (Cass. n. 16625 / 2019) ha confermato e definitivamente chiarito che la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., prevede un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo. In tal senso, il condominio di un edificio può intendersi custode dei (soli) beni e servizi comuni, e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
Viceversa, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell'art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali.
Per tali ragioni, il singolo condomino, il quale subisca pregiudizio da impianti di scarico delle acque, afferenti al servizio esclusivo di altro condomino o di un terzo, può agire individualmente in giudizio nei confronti di quest'ultimo al fine di ottenere la rimozione delle tubazioni dannose per la sua proprietà esclusiva, senza dover attendere che si attivi all'uopo il condominio.
Con tale previsione la Suprema Corte ha dispensato il Condominio da qualsiasi obbligo di prevenzione e di vigilanza per fatti illeciti commessi dai singoli Condomini che non interessino beni condominiali (quali la realizzazione di tubature abusive che sversavano acque reflue e pluviali sul terrazzo che fungeva da copertura per l’edificio condominiale), non ritenendo tantomeno un simile obbligo riconducibile al paradigma dell'art. 2051 c.c. che postula, per la sua applicabilità, l'esistenza di un rapporto di custodia tra la res e il responsabile.